秋に完成した建売を、年が明けてから引き渡してもらう。それだけで、資金計画に置いた3年度分は2年度分になります。
売れ残っていた住戸の話ではありません。値引きの話でもありません。完成と引き渡しのあいだに、1月1日が1回入っています。
新築住宅の固定資産税の減額は、家屋の税額を、一般の住宅なら3年度分軽くする制度です。この3年度分は、買った人ごとに数え直されません。先に過ぎた分は、買主の税額に乗らないまま終わります。
この記事は、すでに完成している住戸を買う人の話です。これから土地を決めて建てるなら、見ておく線が別にあり、そちらは前の記事にあります。
この3年度分は、完成した日からではなく、年度から数え始めます。条文はその年度を、「新たに固定資産税が課されることとなつた年度」と書いています。
年度は4月から翌年3月までの区切りで、固定資産税では毎年1月1日にその年度の中身が決まります。家屋がその日に建っていれば、その年度から課税の対象に入ります。令和8年度（2026年度）なら、2026年1月1日の状態で決まります。
数え始めが年度である以上、3つの年度がどこに置かれるかは、その住戸が建った時期で決まります。契約日も引き渡し日も、この置かれ方を動かしません。
ただし、置かれ方が動かないことと、3つとも自分の税額に乗ることは別です。引き渡し日は、置かれ方を動かさないまま、そのうち何年度分があなたに乗るかを変えます。固定資産税は毎年1月1日の所有者に課されるので、あなたが所有者になる前に来た1月1日は、その年度分ごと前の所有者の税額の話になります。
完成から引き渡しまでに1月1日が入らなければ、まだ何も過ぎていない
残りを数える前に、その住戸がそもそも減額の対象に入るかという入口が別にあり、床面積などの要件はそこで、残り年度数とは無関係に決まります。
対象に入るなら、そのあとは日付ではなく回数を数えます。完成から、引き渡しであなたがその住戸の所有者になる日までに、1月1日が何回入るか。答えは1つの数字です。
突き合わせる年数は、一般の住宅なら3年度分、3階建て以上の耐火・準耐火の建物なら5年度分です。この3年度分と5年度分が制度の年数で、数え方は変わりません。
完成の日か引き渡しの日が年末年始にかかっている住戸は、ここから先を自分で数えずに、市町村の資産税課へ回してください。1日の前後で回数が1つ動きます。
完成から引き渡しまでに1月1日が1つも入らないなら、年度はまだ1つも過ぎていません。制度の年数がそのまま残ります。ここで読み終えて構いません。
1回以上入っているなら、あなたの1年目は、その回数のぶん後ろへずれます。1回なら2つ目の年度から、2回なら3つ目の年度から。あなたの税額に乗る年度数も、制度の年数からその回数を引いた数になります。引いて残らないところまで来ていれば、ずれた先に年度はなく、残りはゼロです。当たる段がある人は、図で位置を見ても、この引き算で数えても、答えは同じです。
その「新築扱い」は、どの税の話か
未使用のまま売られている新築を買えば新築として扱われる、という説明があります。間違いではありません。ただし、それは不動産取得税に置かれた扱いです。その税の条文には、まだ人が住んだことのない新築住宅を買うことを、住宅を建てることに含める一句があります。
固定資産税のこの減額には、その受け皿がありません。買主に移った時点で年度を数え直す規定が、条文のどこにもない。だから、この説明を受けたら、どちらの税の話かを確かめてください。
この減額は、申告しないまま始まって終わる
では、市役所へ言えば数え直してもらえるのか。その場面がありません。
横浜市も神戸市も、この減額に申告は要らないと書いています。条文にも、この減額について申告の手続きは置かれていません。買主が数え始めの年度を申し出て、数え直してもらう手続きは、制度の中に用意されていないということです。
この減額は、買主が何も出さないまま始まり、同じように終わります。だから買主は、請求が届いたあとではなく、買う前に動くことになります。
ただし、申告が要る区分もあります。その呼び名は新築された時期で分かれ、申告の要否の書き方も市町村のページごとに揃っていません。申告を求める書き方をしている市もあります。自分の市町村のページを見てください。
契約の前に、日付をふたつ並べる
売主にも仲介にも、質問はひとつで足ります。この住戸は、いつ新築されましたか。
もうひとつの日付は手元にあります。引き渡しの予定日です。どちらの日付も年末年始にかかっていなければ、この2つを並べるだけで、あいだに1月1日が何回入るかは自分で数えられます。年度は1月1日に家屋が建っていたかどうかで決まるので、聞いた答えも月まで分かれば足ります。かかっているなら、月ではなく日まで聞いて、そこから先は資産税課に確かめます。
書面で確かめたいなら、登記事項証明書に新築年月日の記載があります。ただし課税のための判定は、市町村がこれとは別に行っています。
「3年度分」も「5年度分」も、制度の年数であって、買主の条件ではありません。どの年度に置かれるかは住戸で決まっていて、間取りや方角と同じく、契約の前に売主へ質問できます。資金計画の行には、制度の年数ではなく、そこから自分の税額に乗る年度数を書きます。
2026年8月28日に確認した地方税法の条文と、同じ日に各市が公開していた記載によります。減額の年度数を「新たに固定資産税が課されることとなつた年度」から数えること、固定資産税の賦課期日が毎年1月1日で、その日の所有者に課税されることは、いずれも条文で確かめました。申告が要らないという記載は横浜市と神戸市のページで確認し、この減額の条項に申告の手続きが置かれていないことも条文で確かめています。ただし、申告を求める書き方をしている市もあり、その記載がどの制度に対応するのかまでは確かめていません。
確かめられていないことも残っています。地方税法にいう「新築された日」が具体的にどの日を指すのかは、条文にも、確認した市の説明にも定義が見当たりませんでした。登記事項証明書の新築年月日は、市町村が課税のために行う判定とは別の手続きで決まる記録で、同じ日になることを保証する規定は見つかっていません。未入居のまま販売されている住戸について、その年度の減額が現に適用されると明記した市の記載も見つかっていません。不動産取得税で未使用の住宅の購入を住宅の建築に含める条文は、その先を政令に委ねており、どの購入が実際に対象になるかは確認していません。
この記事が扱っていない範囲も書いておきます。減額の対象になるための要件の中身、減額される額と税額の計算、不動産取得税の要件には触れていません。申告が要る区分について、その呼び名そのものや、申告の期限・書類にも触れていません。市のページの表示は同日時点のもので、その後更新されている可能性があります。
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